央产房上市：际遇与愿景

发表时间：2003/10/30 次

内容提要：央产房上市：际遇与愿景

央产房“十一”正式上市，早有业界人士提出看法：北京二手房有望降价两成。更有业内人士乐观预计，这意味着房地产业第3次发展浪潮的到来。事实如何--央产房上市：际遇与愿景　　因为“十一”放假，原定于10月1日上市的央产房上市推迟到10月 8日开张。　　获准经营央产房的“链家·宝业”总经理左晖说：“在早上8点半左右就有客户前来咨询。” 　　开业首日，登记和咨询的客户络绎不绝。　　左晖说，仅开张第一天，链家·宝业央产房交易服务专区就现场接待客户150余人。欲出售的房源登记数量为30余套。左晖表示，这样的效果还是比较满意的，央产房的平均房价也和北京市属房房价差不多，每套总价也是在3 0万元左右。　　但左晖也分析说，因为北京的房价较高，实现梯级消费的成本很高，短期内“卖旧买新”的消费行为不会成为市场主流。　　北京市国土房管局的一位负责人表示，北京市200万套公房中，央产房约60万套，市属产权房约100万套，使用权房30多万套。这么大的供应量进入市场，对北京市的二手房市场的促进作用是相当明显的。这位负责人也同时认为，央产房上市后二手房交易价格将不会有很大变化。因为央产房放开后，会大大缓解供需失衡，但短期内不会缓解供应小于需求的局面。　　看景　　今明两年，北京已购公房的交易量将完成多少呢？大多数中介经纪人对此的估计在5万套至7万套之间。这也就意味着，央产房短期内不会出现人们预期的井喷现象。　　据专家介绍，央产房的优势有三：一是品质优势，央产房多集中于北京东、西、北二、三环一线的大中型社区，交通便利，社区成熟，配套齐全，教育环境优越且房屋保养较好；二是空置率高，因为特殊的历史原因，央产房的空置率及出租率都比较高，只有这样的房子才是最有可能进入市场流通的；三是改善住房的意愿强烈，央属单位职工相对而言教育水平比较高，生活品质的要求也比较高，对通过卖旧买新改善居住条件的需求比较高。　　据统计，二手房市场开放了3年有余，但北京的成交总量只有3万套。市场内供需比高达1比10，在很多央产权房集中的区域甚至达到1比20以上，供需极度失衡。　　据介绍，房地产市场同样蓬勃发展的北京和上海，二级市场的发展却大不一样。据统计，去年，北京二手房的上市交易量在1万套左右，而上海达到16万多套，几乎与上海的一手房交易量持平。一、二级市场发展的不平衡，使北京房地产市场都显得有些畸形，而房源短缺已成为阻碍北京二手房市场发展的主要瓶颈。“十一”以后，60万套已购公房获得进入二手房交易的资格，将从根本上解决二手房房源不足的问题。　　看法　　北京市十大房地产经纪公司的老总和代表就“央产房上市”基本达成一致看法，北京市即将上市的60万套左右的央产房从长远来说将对二级市场甚至一级市场产生重要影响，但在近期可能还面临一些急需解决的问题。　　鑫尊房地产经纪公司总经理刘军：“管理办法”已相当成熟，在政策面上已经没有任何障碍。这次更先进的政策是指定交易代理服务机构，现已选定了3家经纪机构作为央产房上市交易的定点代理服务机构。从政策面来讲，所有的障碍都扫除了，从上市的房产，包括交易的税费，仅仅拿北京和上海相比，我们几乎看不到什么差异在里边。所以，可以说北京二级市场刚刚开始全面起动。　　但事情并不是这样简单。　　设在北京蓝岛大厦内的国管局和中直管理局在京中央单位和国家机关住房交易办公室的负责人称，尽管国务院文件鼓励居民换购住房，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件，但对于还没有办理产权证的公房来说，目前产权单位的态度仍决定着公房是否可以上市。　　据了解，央产房的建设用地大多是以划拨方式取得，原单位未支付土地出让金，个人购买时房价里也没有包括土地出让金，俗称“小产权房”。再转让时，得补交土地出让金，才能办理“大产权”证。　　而交易的首要条件是确认产权归属。这似乎很简单，但由于历史原因，“央产权”的房子在归属个人所有时却显得异常复杂。　　事实上，目前能够上市的都是属于原国家部委、中央直管单位现已独立出来的下属单位、企业或已经撤销、目前不存在的单位、企业的公房，他们的产权关系一般都在独立或撤销时已与职工划分清晰，即使现在办理产权证也非常容易。　　无论是行业部门还是消费者，最为关心的莫过于央产房上市后二手房价格问题，二手房价格下降是无庸置疑的，但什么时候降、降幅有多大？是大家最最关注的。许多专家认为，短期内二手房价格不会有太大的波动，尽管央产房放开了政策并允许上市流通，但也是呈梯形状逐步放量的过程。那些渴望“以旧换新”“卖小买大”央产住户的观望态度将会持续一段时间，原因是北京商品房价格已开始走低，“买涨不买跌” 的心态将影响消费者的购买心情。　　中国农业银行北京分行房地产信贷处的负责人说，作为国内第一家开展二手房贷款业务的银行，农行对二手房贷款业务一直非常支持，但从目前的市场情况看，虽然社会上对二手房的需求量很大，但二手房交易一直不甚活跃，成交量不多，二手房信贷业务自然也就受到制约。　　另一位银行业内人士则透露，目前北京的建行、农行、工行、商业银行、民生、光大、浦发等银行都开办有二手房贷款业务。但也有些银行没有开展这项业务，或虽然开展了但并没有下大力气去做，原因是对此存有顾虑：　　首先，二手房房源位置相对分散，不如集中做新楼盘房贷省时、省力；其次，二手房贷款若出现问题，房屋变现难；第三，目前银行多采取与房地产中介公司或担保公司合作的模式进行二手房贷款，对中介机构的担保能力问题，银行方面亦有所顾虑。　　看好　　据悉，北京已购公房总量近160万套，其中在京中央单位住房占50 ％，分别隶属于北京市、中直管理局、国管局、解放军总后勤部等，如今，放开的是隶属于前3者的已购公房。　　中国农业银行北京分行房地产信贷处的负责人认为，央产房上市后，市场上二手房的交易量一定会增加，此举必将带动二手房贷款数量的增加，虽然短期内央产房上市交易的释放量到底有多大目前尚不好判断，但从长远看，央产房上市可促成二手房交易活跃是必然的。　　据了解，北京市场今年的二手房交易量已出现较去年活跃的势头。据统计，北京市二手房交易量今年到上半年为止已达7000套。这与公房上市手续更加简化，交易费用减少等多项利好政策不无关系，比如公房上市不用再征询原单位意见，出卖已购公房一年内购买新商品房可享受契税减免政策优惠等。　　同时，二手房信贷业务的巨大市场还是被各家银行看好。据了解，中国银行、广东发展银行正在准备杀入这块市场。　　对央产房上市同样抱有期待的还有中介公司。链家宝业房地产中介公司作为“央产权”上市后的首批有资格进行央产房买卖的中介公司之一，对此次央产房上市显得很从容，因为央产房上市的方案在4年前就已开始酝酿，他们也因此准备了4年。　　他们认为，央产房一般都在三环路以内，地段好、交通便利、社区配套成熟、物业管理完善，而且没有期房风险，相信投入市场后，肯定会成为购房者追逐的对象。

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