中海地产在深圳市户外打出的一则“4988元/平方米起”的广告，几乎让所有人跌破眼镜。尽管其所推的项目“康城国际”尚未最终定价，但以4字头开卖的楼盘，最近已成为深圳业内关注的焦点。毕竟，不到5000元/平方米的房价对于深圳而言，已经是三年前的往事。
真降价还是营销策略？
据了解，中海康城国际项目位于龙岗中心城的奥体板块之内，总建筑面积约为50万平方米。这是深圳大运新城中的第一个大型住宅小区。
2006年9月，中海地产以楼面价3247元/平方米的高价拍得该地块，当时被业内称为龙岗“地王”。据一位业内人士分析，康城国际项目加上建筑成本、营销成本、利息等，销售价格要达到6500元/平方米左右才能收回成本。然而，中海日前打出4988元/平方米起的广告，令业内颇为惊讶的同时，也让人有一种 “壮士断臂”的感觉。
对于这则广告，中海深圳公司有关人士解释，打出这个超乎想象的广告的初衷是为了吸引市场的关注，因为自从深圳房价步入下跌通道以来，关内项目抢了不少风头，已经很少人将目光投向关外。
据介绍，目前康城国际并没有最终定价，该人士相信届时的定价不会这么低。“但肯定会有一部分产品是以4988元这个价格销售。”
该人士表示，由于康城国际体量比较大，将是一个分几期开发的综合住宅小区。该项目位于大运新城，目前周边配套并不完善，以低价入市一方面可以吸引买家，另一方面，是为后续产品预留升值空间。
促使楼价“一步到底”？
虽然中海将自己的行为定义为一种营销方式，但在业内却引发了其他猜测。过去两年，中海在深圳的销售额一直名列前茅，前年还曾超越万科成为深圳销售状元。因此，有业内人士担忧，中海地产在推货量如此之大的情况下，一旦降价，对市场造成的冲击将非常明显。
据悉，康城国际项目只是深圳6月份将推出的新项目之一，公园大地天珑郡37栋、金港华庭、铭邸、幸福海岸2期、卓越维港、雷圳0755二期等项目也将陆续入市，预计推盘量将超过5000套。
对于4月份房价继续下跌的深圳楼市而言，巨大的新增供应量令深圳楼市的前景不容乐观。而中海地产以4字头的起价推货，更让很多二线开发商感到丝丝寒意。
对此，中海地产上述人士解释，最终还是要看均价，纠缠起价的意义不大。
但有业内人士分析，中海即使以6500元/平方米的成本价销售，也远低于附近楼盘目前的在售价格，因为目前龙岗中心区的平均售价大约在8000元/平方米。加上康城国际推货量较大，无疑将给这片区域其他楼盘带来压力，新一轮降价潮在所难免。
据悉，除了康城国际项目，将在6月推出的其他新盘也相继推出优惠措施，例如有开发商通过“日送千金”来吸引买房者早点签约。
无疑，从营销的角度看，中海的目的达到了。尽管该项目正式开售尚需时日，但近期关注该楼盘的业内人士与购房者已不在少数，因为，多数人都希望知道“4988”背后的真相是什么。同时，他们更想知道，深圳的房价究竟还有多大的降价空间？
张艳红(来源：第一财经日报)
