认购书约定明确，定金不返还与种情况不同，如果认购协议明确约定了签订合同的条件和具体内容，购房者单方面不同意签订购房合同，购房者就要承当违约责任，开发商则有权拒绝返还定金。双方未就额外事项达成一致，定金应予返还签订房屋认购协议时通常无法覆盖所有情形，比如因限购、限贷导致购房者失去购房资格，这种情况下购房者可能无法依约签订购房合同，此时购房者和开发商都不存在违约行为，双方均不用承担违约责任，
