24．房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任？
《高人院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，商铺店面买卖违约怎么办，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。
实际生活中，房产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理。由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益，购房者在签订购房合同时，好约定办理房产证的期限，将时间约定明确，以防开发商恶意拖时间。
关于房屋“按揭”合同纠纷案件中的几个问题的分析与探索
一、房屋按揭的性质
按揭作为我国投资者和购房者融资的一种主要方式，其很大意义上是市场经济学的概念。在我国按揭尚不是一个法律概念，法律上并没有关于按揭的明确定义。而且实务中所称的“按揭”与我国香港、英美法系所称的“按揭”也有所不同。造成我国对商品房按揭性质认识不尽统一。投资者和购房者以按揭方式购买商品房发生的纠纷也是一种新类型的案件，为了处理这种新型民事纠纷。《高人院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》根据《合同法》、《民事法》、《法》及相关法律规定的原则，将实务中的按揭方式归结为商品房。并在总结实践的基础上，西青区商铺店面买卖，对审理商品房按揭纠纷案件中遇到的主要问题作出了相应的规定。
案例六：限贷政策实施，买方并不必然有权解约
本案中，张某为购买房屋与房产公司签订认购书，商铺店面买卖违约律师咨询，约定支付首期房款为总房款的20%，其余80%的款项通过银行方式支付。合同同时约定，如张某申请额度与银行批准额度产生差额，无论何种原因，张某应当在签署正式买卖合同起30日内自金补足差额。认购书签订后，银行出台限贷政策，买房的首付比例提高为30%，商铺店面买卖律师代理费，张某因首付比例提高无法与房产公司继续签订正式的商品房买卖合同，并启起诉要求房产公司返还已经支付的房产保证金。经过审理认为，张某的首付比例由于银行政策改变为30%，但是，根据合同的约定，首付款的差额要求张某自行补足，因此张某要求解除认购书和退还保证金的请求不予支持。
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