继承是一种法律制度且继承关系要在一定的条件下才能发生。
一、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生这是继承的首要条件。1有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷所以会在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始而是生前的赠与行为。
二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱将房产指给法定继承人以外的人或是捐献给、集体这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。
三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有当一方死亡以后并不是所有的房产都成了遗产。这时应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外一般应分出房产份额的一半）分割出来以后再对遗产进行继承。
继承开始后按照法定继承办理：有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的按照协议办理。被继承人死亡后如果其生前立有遗嘱或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的，此时应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的则按法定继承处理。
（作者：王律师 来源：金博大律师事务所）
