非正式购房合同不能得到违约金
在商品房销售过程中，经常出现这样一些现象：因为房地产开发公司尚未取得预售许可证，没有北京市房管局统一格式的预售商品房购销合同，买卖双方便自行协商议定房屋购销合同。客观讲，在取得预售许可证前就开始卖房并与客户签订自己拟订的合同，这是大多数房地产公司通行的做法。不出问题大家相安无事，出了问题就只能按法律规定评断了。
那么这种非正式契约的法律效力究竟怎样呢？我国《城市房地产管理法》明确规定，在未取得预售许可证明前，是不能预售商品房的，上述的通行做法不符合《城市房地产管理法》的规定。依据我国《经济合同法》、《合同法》之规定，违反法律和行政法规的合同无效，因此，这种非正式合同是不受法律保护的。
现行《经济合同法》第十六条规定“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任”。
最高人民法院《关于贯彻执行经济合同法若干问题的意见》也规定：“无效经济合同的双方如果都有过错，对返还财产后的损失赔偿，应按照《经济合同法》第十六条规定，各自承担相应的责任。所谓‘相应责任’不应理解为平均分担或各自承担自己的损失。合同双方应当按照责任的主次、轻重，分别承担经济损失中与其责任相适应的份额。此外，还应区别无效合同的责任与有效合同的责任。当事人违反了有效合同，主要通过偿付违约金、赔偿损失等办法来承担责任；而无效合同的责任，则应按照《经济合同法》第十六条规定的原则来解决。两种责任的性质不同，不可混淆。不能一方面确认合同无效，另一方面又追究当事人的违约责任。”
由于要求违约金、定金是追究违约责任的表现，而依据法律规定，在合同被确认无效后，当事人就不存在违约责任。所以购房人与发展商无法履行非正式合同时，只能拿回购房款和定金，即使合同中写有违约金的罚则，也无法要求房地产公司支付违约金和双倍返还定金。
相关资讯
