买旧房还得自己把关
房源信息不真实、房屋中介服务不规范，是消费者到工商部门及消费者协会投诉最多的问题。所以，在中介市场不够规范的情况下，购房人还要自己把好关，多注意细节，才能顺利的进行房产交易。那么，消费者购买二手房时，如何避开购置二手房过程中的陷阱呢？近日，记者走访了市工商局、市房地局、律师事务所及房地产中介公司的相关人士，听他们介绍了防范二手房交易风险的方法。
■学会看房产中介的广告
业内人士认为，房产中介的一些广告存在严重的问题：有的房价是房主的净要价，有的是加上税费以后的总价，有的是中介公司加价后的房价；一些广告还明显违反有关部门的政策规定，如使用权房屋买卖的广告，收购房屋（即“吞吐”）的广告，代理所谓“永久使用权”的新建商品房（即开发商未交土地出让金，没能取得产权证）。一些非正规中介打出的广告问题就更多了，且不说，房源信息陈旧、虚假，就是该公司也常常打一枪换一地。律师建议，消费者打算去哪家房产中介购房时，可以连续几周买同一份报纸，比较这家公司每次打出的公司名称、地址、电话是否有变化。
■找家真正放心的房屋中介公司
市工商局登记处的邵处长提醒消费者，应详细审查所找房屋中介的营业执照。首先，要看执照上注册的公司地址是否同购房者登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，如果不是，一是证明该公司是异地经营，这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境，而以搬家的方式逃避工商部门的制裁和顾客的追讨；二是因为它是一家分店或连锁店。按规定，分店也应有自己的执照，但是，办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的，有些分店未达到这一标准，就使用总店营业执照的复印件，所以，消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照。其次，留意执照上所列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。
■核准房屋的产权性质，查验房产证的原件
在采访中，几位房地产专业律师都强调，让消费者核查二手房的产权性质，他们称，消费者若是购买了产权不清晰的房子，必然造成不同程度的经济损失，有时甚至会房财两空。因而，消费者在购置一套二手房之前，应该见到房主本人，并要求房主出示产权证原件。一方面注意产权证上注明的详细内容，包括各类编号、发证机关、产权人的名字、标注的地址以及产权的性质，并核准房屋的准确面积；同时，观察产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质、图案和所标注的字体、字样、字号，是否有伪造的可能。广盛律师事务所的李涛律师提醒消费者，要查看房主的身份证、户口本、结婚证，甚至离婚协议，确认卖主能对房屋进行处置。
置业家园房地产经纪公司的资深评估师陈嗣涛总结出一系列不能买卖的房屋：1、 中央直属机关的公房；2、 军产、院（医院）产、校（学校）产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；3、 使用权的房屋；4、 以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；5、 在农村集体土地上兴建的房屋；6、 已经被列入拆迁公告范围的；7、 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；8、 所有权有纠纷的；9、 已经抵押，并且未经抵押人书面同意的；10、 上市出售后会形成新的住房困难的；11、 依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；12、 房屋已出租他人，出卖人未以规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。
■请专家鉴定房屋的质量
陈嗣涛先生表示，购房者看房时，应该对照房屋布局与房产证上的户型图是否一样，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建，占用屋顶平台、走廊的情况，然后，走访一下当地的房管部门查询所购房屋是否存在严重的质量问题或不安全隐患。另外，请评估师或比较懂行的人士帮助鉴定一下房屋的质量和价值。类似天花板漏雨、墙体开裂、房间返潮等一时看不出来的问题，购房者可以在购房合同中约定，如发生以上问题，房主或中介方该如何赔付或解决。
■签一份详细的购房合同
北京市有关部门至今没有出台二手房交易的合同示范文本，目前使用的大部分中介协议都是中介公司拟订的。有些房屋中介的合同带有明显的偏袒性，使中介方与消费者的权利义务不均等。市房地局市场二处的周先生认为，消费者签合同时一定要详细，认真审查合同条款的内容。
为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：1、买卖双方的姓名、住所、联系方法；2、写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；3、涉及价款的问题：总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；4、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；5、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）；
6、写明合同生效、中止、终止或解除条款；7、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
■房款交割多留几个心眼
二手房的买卖过程中，尽量避免先交钱再过户或先过户再交钱，如确有困难，无法保证房款交割一致，这笔款项也应该交由双方都信得过的机构保管，如律师行、公证处。购房者还应该索要房主结清物业管理费、水、电、煤气等费用的单据或复印件，问清未来的房屋维修、维护、治安保卫等费用如何缴纳，以上内容的约定也应列入购房合同中。最好亲自到所在区县的房屋土地管理局取回新的房产证，以免不法中介擅自发证。
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