签订合同约定四大补充
烂尾、双倍赔偿、不平等格式、物业管理
购房合同文本是指导性的
由于消费者处于劣势，新购房合同中大量规定了发展商的义务，倾向于保护购房的消费者。但并不一味地限制、约束发展商。因为，从合同法的角度上看，消费者与发展商是地位平等的民事合同主体，任何一方都没有特权。如果矫枉过正，刻意限制发展商的权利，增大其不应有的义务，反而成了新的不公平。
因此，这份合同本身是指导性的而非强制的，其中出现了大量的空白、选项等，还把补充协议作为了合同的附件，这是一种进步。而购房人士往往习惯于此：有些人花一百多万甚至几百万买房子，都没有签补充协议。原因很多，大多数的购房人士是出于信任，有些发展商则是店大欺客。还有些发展商怕麻烦或怕出问题，宁肯不做这一单生意，也不愿谈补充协议，很多购房人士也就妥协了。但事实证明，最后出问题、吃亏的，大多就是这部分人。由于他们在合同中缺乏明确的、有利的约定，所以很多利益难以得到很好维护。
而新的《商品房买卖合同》显然有了很大的改观，国家允许、鼓励购房人士将自己的意愿写入合同或补充协议中，作为购房人士，也有了详尽描述自己权利、意愿的依据。
从这个角度上讲，广大购房人士需要操心的地方并不是少了而是更多了，新的合同文本只是一个框架，国家只是把基本的问题规定出来，如果要切实地维护自己的权利，广大购房人士就应该自己添加内容，详尽地把自己的要求体现在合同中。这是权利，要学会自觉地运用。一般而言，只有在合同中体现出来想法、要求才具有法律约束力，也才能得到法律的保护，否则就意味着对自己的权利的放弃。很多人购房后出现了问题，想起来呼吁求助，但是，理论上这是个人的问题，政府、社会机构并没有义务主动帮助解决这样的困难。所以还是以预防为主，自觉地防范风险较为好一些。
四大问题需要约定
应该说，新的合同文本考虑得很周详，我再根据实践提供一些需要在合同中添加的条款建议，供读者参考。
1．烂尾问题。购买预售房屋的买家，其最大的风险是房屋“烂尾”。这样，分期付款的购房人士，可以在合同中约定，如果确有证据说明房地产发展商存在着《合同法》第六十八条第一款规定的情形，例如（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的等等，则可以拒绝继续付款而不必承担责任。签订房屋预售合同时，也可以在合同中约定，如果出现房屋“烂尾”情形，导致不可能如期交房，则买家有权提前解除合同，发展商承诺无条件（或约定条件）地退款。
2．关于双倍赔偿。有一些不良发展商，在售楼过程中采用种种办法，欺骗客户，估计每一位读者都能够说出几条来。但由于其中一些广告、许诺没有落实在合同中；其次是对其没有什么强有力的惩罚措施，不良发展商往往无所谓。
《合同法》第一百一十三条第二款明确规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”
因此购房人士可以将楼盘广告、宣传中的某些内容落实在合同中，并约定如果发展商在销售过程中欺诈消费者，那就应该按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，向消费者支付相当于两倍购房价款的赔偿金。
3．关于某些不平等格式条款。举个例子，在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”
我认为这是不公平条款，假如买家已经支付95％的价款，只剩5％的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95％价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。所以，依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，买家可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
4．关于物业管理的问题。物业管理对业主日益重要，所以这个问题渐渐比较突出。
有些发展商在房屋销售过程中，对物业管理收费、物业管理公司、物业管理服务内容档次等做了比较好的描述，但结果并非如此。还有一些发展商，交房时要求购房人士必须先交一年的物业管理费或其他费用等，先签订各种物业管理合同，否则就不给钥匙、不办入住手续等。应该说这些是不尽合理的，建议广大的购房人士对此多做一些了解，在合同中不吝笔墨，做一些必要的约定。
以上实际只是一部分的问题，购房人士应该根据自己的实际情况来谈合同。请大家切记，为了保证以后不麻烦，这个时候就不要怕麻烦。
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