学会计算分摊的公用面积
销售面积里包括两种建筑面积。在买房过程中，购房者最不好掌握的就是公用建筑面积的分摊问题，这也是当前房屋买卖双方产生争议较多的问题。日前，我们就此问题采访了有关部门。
1999年1月26日，当时的北京市房屋土地管理局即现在的北京市国土资源和房屋管理局发布了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，规定是根据建设部的相应政策制定的，其中只有计算公式不同。在这个规定里，明确要求房产商在销售商品房时，要将房屋面积之中分摊的公用建筑面积在合同中说明。
过去在售房时，房产商在合同中只标明一个总的建筑面积，购房者自己测量后总觉得疑惑。比如一套90平方米的房子，其中要包括楼道、电梯、大堂、垃圾道、管道井、配电室等等公用建筑面积分摊到每套房屋之后的公用建筑面积，这个面积当然比自己屋内的面积要多。过去，分摊的这部分公用建筑面积是不在合同中标明的，而从1999年1月26日以后，合同中则必须标明。
另据了解，这个规定还明确了公用机动车库、自行车库是不能作为公用面积分摊给住户的。
一般来讲，商品房在出售时是按“套”或“单元”出售，并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价，而这个建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
■什么是“套内建筑面积”？
我们先看看什么是“套内建筑面积”？套内建筑面积由三部分组成：
（1）套内使用面积：a．卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；b．跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；c．不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
（3）阳台建筑面积：a．原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c．凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；d．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
综上所述，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
■公用建筑面积如何分摊？
我们先来了解一下什么是公用建筑面积？公用建筑面积由以下两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
（2）套（单元）与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
即：公用建筑面积＝全套建筑面积－全套各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）
其中：
●套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套内墙体面积＝共用墙水平投影面积1／2＋非共用墙水平投影面积
●分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
而公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
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