展会看房备忘
购买手续不齐的商品房会有什么风险
在市场上公开销售的商品房，未必能够备齐各种必须的法律文件供购者审查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购房者遇到这种情况，应慎之又慎，若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：
1、取得权属证件的时间没有保证；
2、为取得产权，购房者要额外支付费用，如补交土地出让金、罚款等；
3、房屋可以使用，但无法取得产权；
4、房屋被政府没收。
查清问明预售许可证
受各种宣传影响，“买房看五证”己成为每一个购房人最先掌握的基本原则。
我们平常所说的“五证”其实是商品房合法手续的统称。背下这些证件的名字，已很不容易；逐一查验清楚，更是繁杂。
这里，告诉你一个简单的办法，这些手续办理过程中都存在联系——从《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》，到《国有土地使用证》，再到《建设工程开工许可证》，具备了这些证件，还要投入资金达到总投资额的25％，才能领到商品房预售许可证。所以只要项目具备《商品房预售许可证》，你基本上就可以放心了。
不过，如果开发商只交纳了部分土地出让金，就只能取得部分楼层的预售许可证，请购房者特别注意，看看自己准备买的那座楼、那套房是否在合法销售范围之内。
再有，如果发展商已经将这栋楼的国有土地使用权抵押给银行，那么就应该有银行同意其出售房屋的书面许可，才能合法购买。
这些，最好都到售楼处现场去查阅原件，而不要用复印件。
拒绝内部认购
虽然北京市房地产行政主管部门已禁止不具备合法销售条件的项目参加房展会，但是不能排除个别不具备销售条件的项目仍有可能进入房展会参展。对这类没有预售许可证的项目，消费者最好不要与之签订任何协议，因为从现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项及《商品房销售管理办法》第六条和第七条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方协议违反法律的强制性规定，属无效合同，法律不保护无效合同。签订这种协议，对消费者来说，没有任何保障。
慎交定金或订金
目前开发商在签正式合同之前都要求购房者交纳一定数额的款项，作为定金或订金。如果合同签不成或消费者不来签合同，定金或订金不退。按(商品房销售管理办法》第二十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条的规定，消费者在对法律法规不了解的情况下所交的定金或订金无论什么原因，只要没有与开发商签订正式合同，那么这笔5000至30000元钱有可能拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者极为不利，使消费者在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判破裂，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中。
问好写清定金的可退条件
在展会上，当你看中一处房子时，销售人员有两种方式可以让你选择，一种是交纳几百元，俗称“小订”、“房号款”、“认购金”；另一种是签订《房屋认购书》，交纳1-3万元不等，认购书中一般将其称作“定金”，俗称“大定”，约定购房者需在认购书签订后几日内到发展商或其指定的律师处签订正式购房合同。那么如果购房者交了钱又不想买了，发展商应不应该将钱退还?
一般来讲，“小订”是可以退的。但“大定”的情况就没这么简单，大多数情况下不能退回；即使退了，也要颇费周折——尽管签订认购书、交纳认购金不是法律规定的必经过程，只是房地产交易领域的一种习惯做法；也尽管按法律规定，许多情况下，如开发商存在欺骗行为或房屋存在质量问题时，定金可退(因版面有限，这里不再细说)。
所以，为了避免丧失认购金或定金，购房人还是应该书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，发展商应当将定金或认购金退还，至少要与开发商约定一些除外条件，如贷款办不下来等，承诺的条件不能兑现了，以免日后麻烦。
销售员的话不可全当做承诺
在与客户的交流中销售人员会极力地营造一种与你沟通融洽的氛围，几乎每一句话都要为你考虑。房屋朝向不好，可以说成夏季凉爽，居住舒适；没有阳台可以解释成避免了尘土进屋；卧室偏小可以说成住着温馨等等，所以在与销售员咨询时一定要注意掌握自己的心理平衡，不要轻易被销售人员牵着鼻子走。
有些销售人员为完成销售任务，不惜向购房人承诺诸如某阶段内定房可以享受1％-2％的优惠、收房时送厨卫用具、免第一年物业费等，这些条件都会给购房人的最终意向带来直接影响。为了保障这些承诺可以兑现，购房人需要在合同中要求开发商明确注明，再就是多问问其他销售人员，辨别一下是不是负责你的销售员在跟你信口开河。
警惕“购房送全屋家当”
许多销售商会利用购房人的消费心理，采用在买房后赠送的销售策略，比如“购房送全屋家私”、“购房送精装修”、“购房送车”等。这时根据人们的消费心理，大多会觉得销售商还是蛮有人情味儿的，但孰不知，此时你已经落入了心理陷阱。俗话说“羊毛出在羊身上”，再者当你接受了销售商的人情后，你就没法再砍价了。
楼间距多大才行
建筑间距主要是针对阳光被遮挡而言的，《北京市生活居住建筑物间距暂行规定》以及《北京市生活居住建筑物间距暂行规定》等文件中对此有若干详细规定。
先解释两个名词——
建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；
建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。
当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑(含规划建筑)时，与其他居住建筑系数不得小于1.0。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：
1、相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于文件规定的建筑间距系数。
2、相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得小于1.2。
关于公共建筑的间距
塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室，医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述(1.2)的规定。
如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述(1.2)的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：
1、二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；
2、商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；
3、与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所。旅馆等建筑。
小区的车位标准是什么
现在许多小区都十分重视对车位的规划和建设。1994年北京市政府颁发的《关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》中关于新建、改建居住区(含居住小区，同下)居民汽车场(库)配套指标已不能满足居民停车的需要。1999年北京市规划委提高北京市新建、改建居住区汽车场(库)配套指标提出将新建、改建居住区居民汽车场(库)配
套指标由每千户100个车位提高到以下标准：
(一)按《北京市“九五”住宅建设标准》建设的普通住宅(含经济适用房)，在三环路以外的(包括旧区改造和零星加建的住宅)，按每千户500个车位标准设置；在三环路以内的按每千户300个车位标准设置。
(二)中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1-3个车位标准
设置。
业主是否该交天然气安装费
1、如果要购买的房屋是房地产商出售的商品房，并且双方在签订《商品房买卖合同》(下简称《合同》)时，在《合同》的第十四条约定，开发商在规定时间内开通天然气或者在小区入住率达到70％时开通天然气的话，煤气公司给您安装天然气您不需要支付该费用，而应由开发商来支付，因为这是协议约定由开发商应当承担的义务，业主所享有的权利。所以业主在签订《合同》时一定要和开发商在合同里约定清楚该条款，避免不必要的损失。
2、如果您所购买的房屋是房地产商出售的商品房，但双方在签订《合同》时没有在第十个四条就是否具有天然气或是何时开通天然气作出约定的话，视为开发商没有协议约定的义务要为购房者去开通天然气，即业主也不享有这个权利。现在煤气公司给您安装天然气，就应该是您自己支付该费用，这是合法也是合理的。
3、如果您所购买的是单位公房或者是房改房，由于某种原因，职工在购买房屋时已经和单位协商一致，在规定期限内小区开通天然气时，由单位替职工集体给煤气公司支付该费用，那么您就不需要支付了，而由单位来支付。否则的话，该费用还是由您自己来承担，因为您已经是房屋的所有人，同样也是房屋的使用人和受益人来承担该费用是公平、公正、合理的。
此外，有关开通有线电视、宽带网络等问题同样适用于上述的几种情况。
注意看清平面图
展会上很多项目会专门印制单页平面图。购房人应首先根据小区平面规划图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光。在看懂平面规划图后，应仔细研究销售平面示意图：
1、方位。有些预售平面图上未标明南、北向，购房人可向现场销售人员询问。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏凉，东、西向房屋易晒，北向房屋则较阴冷。
2、景观。要认真看全区配置图，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，小区内各栋建筑物的排列是否有序，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。
3、楼距。两栋楼之间的距离不能太近，窗户不应面对面地整齐排列，否则与对面楼住户对视，私秘性太差。
4、采光及通风。房屋的采光面越多越好。
5、格局与空间的合理性。室内格局要能完整区分公共区(如客厅、餐厅、公共卫浴)及私秘区(卧房)。
宣传资料不是合同
在展会上，大量项目都印制了自己的宣传资料。但宣传资料只是广告，不是合同，买房人应注意以下几点：
1、虚拟效果图。电脑技术的发展，使开发商在制作楼盘宣传材料时越来越能“随心所欲”。在效果图中，生活商业设施清晰可见，但当您住进这样的楼房后，由于后期工程进度并不是发展商说了算，因此，整个小区的配套设施的跟进也就要视小区的整体销售状况了。
2、地理位置。房地产所处的地理位置，会对购房者产生极大影响。但一些宣传资料中可能会不按比例、随意绘制位置示意图，使人产生错觉。
3、不实承诺。宣传书上承诺的交房日期、建造材料、配套设施，是不具备合同性质的，把合同签明白才是最可靠的做法。
别让模型晃了眼
各项目的沙盘模型通常会成为展会亮点。一般来说，模型是比较准确的，但由于以下原因，模型也可能给买房人造成一些误导：
1、密度错觉。有不少情形是这样的，在沙盘上看起来，楼与楼之间宽松通透，楼间绿地清新可人，但实际上看到现房时，才发现楼与楼之间距离太近了。
2、设计改变。在方案报审过程中，会在某些方面进行调整。因此，模型在局部上会与实际交竣的工程有差异。另外，对原审定方案做一些局部调整，也会造成原模型与交房竣工现房的差异。发生以上这两种情况时，开发商一般不会因为这种局部的调整，再花钱重做模型。
3、细节美化。模型公司在模型制作过程中，采用了一些特殊材料。加上灯光等的美化设计，沙盘模型效果一般非常诱人。
4、观看角度。一般人观看模型是从俯瞰的角度，而观看现场是平视或仰视角度。因此，沙盘比现房看起来要疏落有致得多。
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