取长补短，共同完善土地拍卖市场
这几年，对于国有土地使用权由谁拍卖，国土资源部门与拍卖行存在着较大的分歧，各自认为只有自己才能进行土地使用权的拍卖。争论的焦点集中到各自所遵循的法律上。土地管理部门认为，1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。而出让的主体是国家。因此，土地管理部门可以进行土地使用权拍卖。而拍卖企业则认为，根据《中华人民共和国拍卖法》，一切拍卖行为都应受到《拍卖法》的规范，拍卖人必须是从事拍卖活动的企业法人。双方各执一词，且双方都有理有据，不但有国家大法，而且还有"地方小法"。也正因如此，争论始终没有个尽头。
争论难以避免，但争论不是目的
这种争论在其他行业和部门也不时出现，由于不同的部门均出台了一系列政策法规，当不同的部门的政策法规出现冲突时，在实际操作中也就出现了碰撞。如最近在福建某地的系列破产企业评估中，对于由谁评估，财政部门、经委部门、法院和物价部门均拿出各自出台的文件，说明只有本部门才有权决定由谁来进行评估。结果各方也是争执不下。在实际工作中，类似的事件数不胜数。这也是由于不同的部门所出台的政策法规不可能在各个细则上均协调一致，同时由于部门利益的关系，真要做到没有冲突也不容易。
对于国有土地使用权的拍卖，"地方小法"的冲突姑且不去管它，因为"地方小法"的冲突本质上也是来自于国家法律的冲突。在土地拍卖操作中，《城市房地产管理法》与《拍卖法》确实存在着一定的冲突。双方各执一词争执不下，也说明了这一点。具体的争议则主要在以下两点：
一、土地管理部门是否直接的土地出让操作者。只有土地管理部门才有权代表国家出让土地，这一点是无庸置疑的。问题在于是否由土地管理部门直接进行土地的买卖。这一点，《城市房地产管理法》未做具体说明。
二、《拍卖法》是规范拍卖企业的，还是规范整个拍卖行为的。这一个争议主要来自于《拍卖法》第二条："本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动"。
但是对这两点进一步分析，可以发现，本质上并没有不可调和的矛盾。
首先，土地管理部门是否直接的土地出让操作者。不论是《土地管理法》，还是《城市房地产管理法》，均未直接说明。可以认为，在《拍卖法》出台前，土地管理部门可以进行直接的操作，因为那时对拍卖还没有进行法律上的规范。但是《拍卖法》出台后，就对拍卖活动做了详细具体的规定，它事实上可以作为对《城市房地产管理法》在土地出让方面的补充。两个法律本来是没有什么本质上的冲突的，而是应该结合应用的。
其次，《拍卖法》是规范行业的，还是规范所有拍卖行为的？关于这一点，应该是非常明确的：只要是拍卖行为，都必须纳入《拍卖法》的规范。因为《拍卖法》第一条"为了规范拍卖行为，维护拍卖秩序，保护拍卖活动各方当事人的合法权益，制定本法"就已经足以说明。如果把《拍卖法》第一条和第二第结合起来，则可以知道：只有拍卖企业才有拍卖的权限。如果说国家主席江泽民签发的70号主席令，只是一个行业的法规，那就太可笑了。若《拍卖法》只规范拍卖企业，而不规范拍卖活动，只要拍卖业主管部门发文就行了，何必动用到国家主席。此外，如果《拍卖法》只能规范拍卖行业，那么拍卖企业就不必成立了，随便一个部门或者一个企业都可以进行拍卖，而且不必受《拍卖法》的规范，又有谁会想去成立拍卖企业呢？
有争论、有分歧并非坏事，只有争执与讨论，才能把问题分析清楚。争论也不是目的，争论的目的是要解决问题。在《拍卖法》颁布实施后，事实上在很多部门都有过争论，如与法院的争论，与海关的争论，都曾经相当激烈。《中华人民共和国民事诉讼法》也规定对于强制执行的物品应该进行拍卖、变卖，也发生过由谁拍卖的争论。但是在争论过程中，强制执行方面的拍卖工作逐步规范了起来，最后各级法院都根据实际情况，结合《民事诉讼法》和《拍卖法》，结合工作实践，出台了一系列拍卖的规定。在规定中，均明确拍卖的操作工作应由拍卖企业进行，执法部门的身份是拍卖委托人。在执法部门的规定中，委托拍卖"是指人民法院在执行过程中，对查封、扣押的被执行人的财产进行价格评估后，委托拍卖机构通过公开竞价的方式转让给最高应价者，以所得价款偿付申请执行人的执行措施"。《城市房地产管理法》和《拍卖法》之争，与《民事诉讼法》和《拍卖法》之争是同一类型的争论。海关的拍卖以及其他国家机关的公物拍卖，最终都采用了通过拍卖企业来进行。土地管理部门的土地使用权拍卖，完全可以依照其他国家机关的拍卖方式，采用委托拍卖企业拍卖的方式。
取长补短，各司其职，共同完善土地拍卖市场
目前，全国各地在国有土地使用权的拍卖上方式各异，有的是由拍卖行拍卖，有的是由土地管理部门直接拍卖，有的是双方合作进行拍卖。在操作细节上，更是千差万别。这种多样化的方式，对国有土地的价值体现相当不利，因为有多种方式可采用，有的地方自然可能采用对自己或者对某一方有利的方式。因此，对于国有土地使用权的拍卖，应该统一标准，形成一套比较好的模式。
当前国有土地使用权拍卖的当务之急，不是争论谁对谁错，而是通过双方的协商，取长补短，优势互补，各司其职，共同寻找一个最佳的方式。
在拍卖活动中，土地管理部门的劣势有几个方面：首先，土地管理部门是国家机关，直接进行拍卖，违背了国家反腐倡廉精神，有悖勤政廉政目标。必须把行政行为与经济行为分离。其次，土地管理部门离市场远，成交可能性和成交价格一般情况下较不理想。其三，对拍卖程序了解不够透彻，操作手法不够规范。
拍卖行在土地使用权拍卖中也有劣势：首先是对土地规划、利用与建设不如土地管理部门了解得透彻；其次是对土地管理的各种法规的了解不如土地管理部门多；第三是拍卖行没有土地出让的权限。
一方的劣势正是另一方的优势，因此，在目前土地使用权拍卖中，双方的合作势在必行。
拍卖作为一种商业行为，首先必须明确不能由土地管理部门实施，只能由拍卖行来实施。但是为了使土地使用权得到更好的利用与更大的价值体现，又不能离开土地管理部门。因此，在拍卖的具体操作中，土地管理部门作为委托人与拍卖行合作，共同策划，拍卖行负责拍卖活动的组织，土地管理部门负责土地委托以及拍卖前后需要办理的一系列手续。拍卖行是拍卖行家，在拍卖操作上，不但业务处理得更顺，而且运作成本相对较低。更为重要的是，拍卖行对拍卖操作有一系列行之有效的策划，这往往为提高成交价奠定了坚实的基础。此外，拍卖行本身已经建立起了信息发布渠道以及客户群。一个拍卖行往往要拍卖大量地块和房地产，在业务拓展中，已经在了广大的房地产商客户群，这样，拍卖行拍卖成交的概率就比较大。如闽西几块国有土地，当地土地管理部门拍卖三次无人应买，厦门国际商品拍卖中心接下业务后，在闽南、闽西做了大量宣传，发动了原有的客户群体，结果初次拍卖就成交了。
由于土地管理部门对于地块的了解比拍卖行相对深入，因此，土地管理部门对拍卖行的策划方案进行把关就相当重要，在拍卖操作中更应全程跟踪协调。土地管理部门作为国家机关，有着商业企业所不可比拟的信用。有土地管理部门介入，可以给竞买人极大的竞买信心，对提高成交价格极为有利。对于一些金额大的土地，可以由土地管理部门和拍卖行组成拍卖工作小组，共同进行策划与操作。
知己知彼，找准业务切入点，促成合作拍卖模式
拍卖行要介入土地使用权的拍卖，除了在法理上说服土地管理部门，还要展现出拍卖企业精通拍卖的优势，更要有介入土地使用权拍卖的技巧。因此，一个好的拍卖企业，一定要对土地管理部门的想法和态度进行深入的分析，以便对症下药。
目前，土地管理部门除了认为在法律上可以自行拍卖，还有两个很重要的理由：一、认为拍卖行收取的佣金率太高。二、认为拍卖不是一件很复杂的事。
拍卖行应对症下药，针对这两点进行解决。以厦门国际商品拍卖中心（以下简称国拍）为例，其在打开闽西某地区土地使用权拍卖市场很好地运用了这样的策略。当地土地管理部门有一土地使用权三次拍卖均未成功，国拍抓住这一时机，与土地管理部门接触，建议由拍卖行来拍卖原先拍卖不出去的地块，并陈述拍卖行的拍卖优势，如销售渠道的优势，拍卖策划的优势，主持拍卖的经验等，同时预计能够达到两个效果：一是能够提高拍卖成交率，二是能够提高成交的价格。对于土地局存在的佣金率较高的成见，厦门国拍承诺：刚开始合作时，只象征性地收一点服务费，不收也可；合作成功的，也可以由土地管理局根据拍卖的效果支付佣金。经过一系列的前期策划和宣传准备工作，厦门国拍不但吸引了该地区当地的客户，而且也引来了沿海城市不少客户，结果一次拍卖成功。不久，该市土地管理局又委托国拍拍卖三个地块。经过精心策划与筹备，5月16日上午，在该市土地管理局会议厅，厦门国拍主持拍卖三个地块。结果，第一个地块从668万元起拍，以860万元成交。第二个地块从188万起拍，以200万成交。第三个地块起拍价268万，以645万元的高价成交。三个地块的成交价比底价高出近一倍，土地管理局深感意外，拍卖会结束后即告知拍卖行，土地管理局将支付费用。
通过厦门国拍的拍卖活动，土地管理部门马上就意识到拍卖行的规范运作和市场经验确实能起到使国有土地增值的作用。他们不仅承诺今后委托厦门国拍拍卖，而且当即通知各县市配合拍卖行工作。随后，各县市的土地管理局也与厦门国拍接洽，商谈土地使用权拍卖事宜。经过双方的磨合，该地区土地管理局与拍卖行达成协议：若以起拍价成交，则支付象征性的成本费用；若高于起拍价成交，则按高出部分的5%支付佣金。他们也意识到，国土资源部门是国家机关，国家机关的职责就是协调和监控，而不是进行市场操作，也没有能力进行市场操作。这样，拍卖行与土地管理部门的合作态势形成了。
在拍卖行与土地局互相取长补短方面，广州市的做法也已经比较成熟。广州市国土局在进行土地使用权出让时，都是严格地按照拍卖程序进行。由于国土局并不擅长拍卖，因此，国土局与拍卖行合作，由拍卖行进行拍卖过程的具体运作。为了使拍卖达到更好的效果，更大地体现经济效益和社会效益，拍卖组织者还特别聘请全国著名的拍卖师主槌拍卖，在拍卖现场还邀请了各媒体的记者，通过媒体的功能使买受人既买到了该标的，又做了一次免费宣传。由于成交价格包含了以上综合效益，无形中买受人的竞买价格提高了。同时，国土局的公正形象也得到了有效的展示。这样就达到了国土局、拍卖行以及竞买人三赢的效果。
拍卖行要介入土地使用权拍卖，必须通过实际工作，让国土资源部门认识到拍卖行的优势所在以及他们自身的劣势所在，如对现场进行录相、制图、找客户、登公告、布置拍卖会场、与竞买人洽谈、付款方式、银行按揭等等。这些不是土地管理部门的业务范围，也不是其优势所在，由土地管理部门来做，耗费人力精力，也没有那么多人，效果未必会好。通过拍卖行的实际运作，以及运作的效果，土地管理部门将会逐步认识到与拍卖行的合作或者委托拍卖行运作，将能够达到使土地使用权增值的目的，认识到双方的合作，不是对某一方有利，而是对双方有利。
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