私房租赁答问
一、 私房出租应具备的条件
出租房屋应当具备以下条件：
①有合法的产权证件；②共有产权，须提交共有人同意的证明；③将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；④将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；⑤房屋能正常使用，不属于危险房屋之列。
二、 私房出租经营缴纳税费
1． 房产税，拥有房屋产权的个人在房产税开征范围内出租房屋，自收自支事业单位，应按出租房屋的房产原值扣除30%后的余值缴纳房产税，年税率为1.2%；行政机关、全额和差额拨款事业单位、团体、房屋管理部门以及个人应按租金收入的12%缴纳房产税。对于私有房产主将房屋出租给个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂缓缴纳房产税和城镇土地使用税。
2． 城镇土地使用税，拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。
3． 营业税，个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税。个人出租房屋月收入在800元以下的免纳营业税。
4． 城市建设维护税，在市区内税率为7%，在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%，其余的税率为1%。
5． 教育费附加，个人在缴纳营业税的同时，应按缴纳的营业税税额的3%缴纳教育费附加。
6． 印花税，个人出租房屋，应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的千分之一帖花。税额不足一元的，按一元贴花。
7． 个人所得税，个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后应纳税所得额计算缴纳个人所得税；月租金收入在4000元以上的，应按月租金收入扣除2%后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税，税率为20%。
三、 办理私房出租的程序
根据《城市私有房屋管理条例》的规定，城市私有房租赁需要按照下面的程序办理有效，租赁双方的利益才能受到法律的保护。
1． 房产所有人或经房产所有人同意将所承租的房屋再转租的房屋承租人，要到房产管理部门领取《房屋租赁许可证》。
2． 租赁双方订立租赁契约，契约中应包括的内容有：当事人姓名及住所；所租赁房屋的坐标位置、面积、装修及设施状况；租赁用途、租金及交付方式、租赁的期限；转租的约定、双方当事人的义务；租赁合同变更或解除的条件；违约责任；双方当事人约定的其他条款。
3． 房屋租赁双方持房屋租赁契约及有关的证件，到房屋所在地房地产交易所申请办理租赁手续。
4． 要接受房地产交易管理部门对双方当事人和房屋情况的审查。
5． 到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。
四、 办理房屋租赁登记程序
我国对房屋租赁实行登记备案制度，即租赁双方签订租赁合同后，应当向房屋所在地的房地产管理部门登记备案。办理登记备案的具体程序；
1． 登记申请，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关规定的文件到直辖市、市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：⑴书面租赁合同；⑵房屋所有权证书；⑶当事人的合法证件；⑷城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托代管人受权出租的证明。
2． 主管部门对租赁合同进行审核，审核的内容主要包括：第一，合同主体资格是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；第二，客体是否合格，即出租的房屋是否法律、法规允许出租的房屋；第三，审查租赁合同的内容是否齐全、完备；第四，审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府租赁政策；第五，审查当事人是否已缴纳了有关税费。
3． 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。如果所租用房屋是从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》可作为经营场所合法的凭证；如果所租用的房屋是用于居住的，《房屋租赁证》则可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
五、 关于签订私房租赁合同
房屋租赁合同是房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和使用权的协议，其内容是出租人将房屋交给承租人使用，承租人定期向出租人支付约定的租金，并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。房屋租赁合同具体规定租赁双方的权利与义务，在租赁关系存续期间，租赁双方都要受其约束，依照合同行使权利和承担义务。因此在签订房屋租赁合同时一定要注意，把租赁关系可能遇到的各种情况在合同条款中予以明确。
目前公房租赁合同的特点一般具有不约定固定期限的租期，租金标准由政府统一规定；而私房租赁合同的内容则是在符合法律规定的前提下，由双方协商确定。据《城市房屋租赁管理办法》等有关规定，租赁合同应当具备以下条款：
1． 当事人姓名或名称及住所，当事人指出租人和承租人。法律对出租人要求是其必须是房地产的合法产权人；对于承租人各地有不同要求，一般来讲，如果是当地居民，须持有本人身份证，如果是外来居民，须持本人身份证及公安部门发的暂住证；企业事业单位须持有《营业执照》；非企事业的其他组织如机关、团体、部队等须有县以上民政部门批准设立的有效证件。房地产租赁当事人必须符合上述资格限制，才能签订租赁合同。
2． 标的物，即租赁的房屋在合同中须写明房屋所有位置即地址、面积、范围、装修及设施状况。对承租人而言，租房的目的是利用房屋的使用价值或是用于居住，或是用于商业目的，因此房屋处于适用的状态是对房屋的最基本要求之一，所以签订合同时必须说明房产交付使用时的基本状况，这是因房屋不符合使用要求而发生纠纷时区分双方责任的前提。不但如此，一旦房屋在租期内的毁损或第三人侵害以致妨碍了承租人依约使用房屋，这些补救措施的标准通常应为合同中定明的房屋状况。
3． 租赁用途，即承租人租赁房屋的目的，租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途，尤其不得用房屋从事非法活动。同时，明确了房屋的使用用途后，只要承租人依约用房，则正常范围内出现的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。由于租赁用途不同，房屋的租赁价格也会不同，所以，租赁用途对于双方当事人来说，也是必须定清定明的问题。
4． 租赁期限，租赁有期限限制，这是房屋租赁与房屋转让的重要区别。明确租赁期限的法律意义在于：⑴期限届满，承担人有义务将原房屋退还出租人；⑵如果出租人提前收回住宅的，应当有"必须收回"的理由，并且征得承租人的同意，赔偿承租人损失，做好承租人住宅安置工作；⑶因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的，如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主继续有效；⑷承租人为一人时，如期在租期内死亡，共同居住人可以要求合同继续履行，办理更名手续。
5． 租金，即租赁价格，租金的确定依房屋用途不同而不同：⑴住宅用房，租金的标准应执行国家和房屋所在地城市人民政府的租赁政策；⑵从事生产、经营活动的用房，租金由承租人与出租人协商议定。对私人住宅租金，《城市私有房屋管理条例》有更为详细的规定：私有房屋租赁，由租赁双方按照房屋所在地城市人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定租金标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。租金的交付方式，即租金是按月、按季还是按年支付、交付的具体日期也应在合同中明确。
6． 修缮责任，修缮房屋是出租人的一项义务，指的是出租人在整个出租期间对房屋进行必要修缮的义务。所谓必要即指：房屋必须使承租人能够依双方约定使用收益。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备。
7． 变更与解除合同的条件，我国法律明确规定了房屋租赁合同的变更与解除的法定条件。有下列情形之一的，房屋租赁当事人可变更或者解除租赁合同：⑴符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；⑵因不可抗力致使合同不能继续履行的；⑶当事人协商一致的。
除此之外，还要签订转租和违约责任的规定。
六、 办理私房租赁合同公证
城市私有房屋租赁合同公证，是指国家公证机关根据当事人的申请，依法证明私人房屋所有人将个人所有或数人共有的住宅和非住宅用房出租给承租人使用，承租人支付租金，并为此签订明确双方权利、义务的租赁合同行为的真实性、合法性的活动。
1、 出租、承租双方当事人的基本情况；2、房屋状况（坐落地点、建筑结构、数量等）；3、房屋所有状况（有无典当、抵押、拍卖等情况）；4、当事人双方的关系；5、出租、承租的原因、理由；6、当事人双方对租赁合同内容是否认可，是否协商一致。
办理私有房屋租赁合同公证时，当事人要填写《公证申请表》，另外出租方应提交的文件材料包括：居民身份证、户口簿、房屋所有权证及土地使用证；所出租的私有房屋如系共有财产（包括夫妻共有）应提交公有人同意出租的书面意见及委托书、租赁合同文本。
承租方应提交的材料包括：居民身份证、户口簿、无本市城镇常住户口的个体工商户需承租城市私有房屋的应提交本市工商行政管理机关同意进城经营的证明；所使用的房屋坐落在市区的，需要提交承租单位主管局和市房地产管理局的批准证件；所租用的房屋坐落在郊区县的，需提交当地区、县人民政府的批准文件。
在上述证件齐备并符合有关规定之后，公证部门要对以下这些事项进行审查：
1． 查验所提交的证件、材料是否属实、完整。
2． 当事人是否具有完全的民事行为能力。
3． 私有房屋租赁合同是否明确规定了双方的权利、义务，是否具备了下列条款：①当事人双方的基本情况；②出租、承担房屋的坐落地点、房屋间数、建筑结构、装修设备、附属设施和使用面积；③租赁期间房屋修缮责任（包括费用负担和承担劳务）；④租赁期限、用途和可否改变房屋结构、增添或改装设备的约定；⑤租金金额数、交租日期及方法；⑥合同的担保条款；⑦双方依法纳税的约定；⑧违约责任⑨合同终止、变更、解除的条件和规定；⑩合同双方当事人认为其它应当规定的条款。
4． 审查合同条款是否符合国家法律、法规和现行政策规定；合同条款是否完备；文字表述是否准确，双方签字盖章是否属实。
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